Caída de precios de la vivienda y una demanda al alza.

De cara a los próximos meses prevé que la demanda potencial y las necesidades de vivienda en Europa sigan siendo elevadas y que se mantenga la corrección de precios.

La agencia de calificación crediticia espera un período de caídas para el sector residencial europeo a medida que aumentan los tipos de interés en Europa y cree que la corrección se mantendrá en los precios nominales de la vivienda en la mayoría de los países del continente, por lo que da por terminado el auge inmobiliario residencial causado por la pandemia. Según S&P, el aumento de las tasas hipotecarias es la principal causa del debilitamiento de la demanda y la caída de los precios. De cara a los próximos meses prevé que la demanda potencial y las necesidades de vivienda en Europa sigan siendo elevadas.

Caída de los precios de la vivienda en Europa

A principios de este año, según la agencia de calificación, los precios de la vivienda se comportaron mejor de lo que apuntaban las previsiones, pero el auge inmobiliario residencial causado por la pandemia en Europa ya ha terminado, y el crecimiento de los precios nominales ha entrado en una fase de corrección. 

Incluso antes de que los bancos centrales europeos comenzaran a subir con fuerza los tipos de interés, el impulso de los precios de la vivienda parecía insostenible, especialmente porque la asequibilidad de la vivienda se deterioró significativamente durante los años de la pandemia en buena parte del continente. Y ahora que los tipos son aún más altos, la presión sobre los precios de la vivienda ha aumentado y se intensificará aún más a medida que sigan impulsando al alza as tasas hipotecarias. Sin embargo, la caída de los precios será gradual.

Factores que apoyan los precios de la vivienda

Varios factores intervendrán para evitar una fuerte caída de los precios de la vivienda en Europa. Entre ellos se incluyen la transmisión rezagada de las tasas de política monetaria a las finanzas de los hogares, la continua fortaleza del mercado laboral, las mejoras en los ingresos reales de los hogares y los considerables ahorros acumulados durante la pandemia. Los factores estructurales que deberían ayudar a contener la caída de los precios son la escasez crónica de viviendas y la reducción del tamaño de las familias debido al envejecimiento de la población. Por último, lo bancos todavía están dispuestos a prestar y tienen la capacidad de hacerlo, aunque a costes significativamente más altos.

¿Cuánto caerán los precios de la vivienda en 2023-2024?

A finales de este año, los precios de la vivienda en Europa habrán experimentado caídas interanuales. En la mayoría de las regiones, estas caídas continuarán hasta 2024. Se espera una caída del 12% para Alemania y el Reino Unido, del 11% para Suecia, del 10% para Irlanda y alrededor del 8% para los Países Bajos y Portugal.

Hay algunas excepciones. En Italia, los incentivos gubernamentales para mejorar la eficiencia energética provocaron un fuerte repunte de la demanda a principios de este año, que se desvanecerá gradualmente hasta mediados de 2025. Como resultado, la corrección en Italia se producirá con un retraso y será menos marcada.

En Suiza, el entorno de tipos de interés continúa siendo favorable, con poco exceso de inflación con el que lidiar para el Banco Nacional Suizo (2,2% en Suiza versus 6,1% en la eurozona y 7,9% en el Reino Unido actualmente). Suiza es el único país de la muestra que probablemente evitará caídas directas de los precios, aunque todavía esperamos una desaceleración significativa en el crecimiento de los precios de la vivienda este año y el próximo.

Suecia es un caso especial porque la corrección comenzó mucho antes, fue más rápida y ya está casi completada. Además, en el caso de Suecia, el índice de precios de la OCDE muestra menos variación tanto en las fases de crecimiento como en las de caída que otros índices utilizados localmente. Como resultado, la caída del 11% proyectada para Suecia puede parecer subestimada en comparación.

En el caso de España, la agencia de rating estimó a principios de año una caída del precio de la vivienda en este ejercicio del 2,5% y del 1% en el próximo año, mientras que para 2025 proyectó un ligero repunte del 1,5%.

Tipos del BCE y su impacto en los precios de la vivienda

Incluso con la inflación disminuyendo debido a la caída de los precios de la energía, las presiones inflacionarias han demostrado ser más persistentes de lo que los bancos centrales habían anticipado en Reino Unido y la eurozona.

El impacto de estas condiciones crediticias mucho más estrictas ya es visible en las economías, incluidos los mercados inmobiliarios. Las tasas hipotecarias para nuevos préstamos han aumentado en línea con las tasas de referencia, provocando una depresión de la demanda en varios países.

En general, los bancos todavía pueden y están dispuestos a otorgar préstamos para la compra de viviendas, aunque a tasas más altas. Sin embargo, la demanda y, en consecuencia, la concesión de préstamos deberían permanecer, en el mejor de los casos, contenidas hasta 2025, cuando los bancos centrales hayan bajado los tipos y los precios se hayan ajustado. Incluso entonces, modularán la recuperación de la demanda.

Tasas hipotecarias y precios de la vivienda en Europa